Las víctimas de la crisis de los alquileres son ignoradas por los legisladores, y creo saber por qué

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Mi compañero de piso y yo tenemos un ritual divertido para mantener el alquiler bajo. Se trata de una sustancia química que induce el estornudo y arrodillarse ante el desagüe de la ducha cada dos semanas cuando entra en huelga.

Nada en nuestro baño funciona como debería, pero no nos quejamos porque sabemos que esa es la razón por la que nuestra renta no se ha disparado (todavía). Las duchas frías supuestamente aumentan la inmunidad, y está muy lejos de quedarse afuera en el frío.

El mercado de alquiler está fuera de control y la falta de urgencia de los tomadores de decisiones está agravando el problema. Crédito: Peter Rae

De los jóvenes de 15 a 24 años que viven fuera de casa, el 84 por ciento alquila. Dentro de ese grupo demográfico, mi compañero de piso y yo hemos tenido suerte. Lo sé porque es una cohorte con la que hablo todos los días.

Estoy casi seguro de que si más de los principales tomadores de decisiones del país fueran inquilinos, la crisis actual no asomaría la cabeza tanto como lo hace. Si bien algunos políticos están atentos a los problemas que afectan a los jóvenes, no siempre es así.

La mayoría de los políticos federales son dueños de casas. Muchos también son propietarios. Juntos, los 151 diputados y los 76 senadores del parlamento federal son propietarios de unas 237 casas o apartamentos, y tienen intereses en 210 "otras propiedades", incluidas casas de vacaciones y propiedades de inversión. Agregue a eso el hecho de que los votantes de 35 años o más, los grupos de edad con más probabilidades de ser propietarios de una casa, representan más del 80 por ciento del electorado.

Por lo tanto, es justo decir que aliviar las presiones de alquiler o ver caer los precios de las propiedades puede no ser visto como una prioridad política para muchos de los que están en el poder. Tienen piel en el juego. Pero cuanto más tiempo queda, más sufren los inquilinos, que son personas desproporcionadamente más jóvenes, y es más probable que las presiones se manifiesten en problemas como enfermedades mentales, falta de vivienda y desempleo en el futuro.

Si bien el presupuesto federal más reciente tomó algunas medidas para aliviar las presiones de alquiler, la magnitud del problema no se ha reflejado en la ambición o la velocidad de los cambios de política.

La tasa máxima de asistencia de alquiler del Commonwealth, un pago de asistencia social para quienes alquilan y ya reciben apoyo de ingresos del gobierno, se elevará en $ 31 por quincena a partir de septiembre (menos de lo recomendado por el propio comité asesor de inclusión económica del tesorero). Dado que el alquiler de los apartamentos ha aumentado $ 200 por quincena solo en los últimos 12 meses, debe compartir una unidad con al menos otros seis compañeros de piso con asistencia de alquiler para evitar sentir la presión. Mi compañero de piso y yo hemos discutido cobrarle el alquiler a nuestras cucarachas.

Si bien la asistencia para el alquiler cubrió alrededor del 50 por ciento de los costos de vivienda de un inquilino de bajos ingresos en 2000, cubrió solo el 30 por ciento para 2022, y no impide que los propietarios aumenten los alquileres o que los inquilinos los ofrezcan con el tiempo, si la vivienda permanece. escaso. Por el momento, la tasa nacional de vacantes se mantiene cerca de un mínimo histórico del 0,9 por ciento.

Los Verdes han sugerido congelar los alquileres. Eso proporcionaría un alivio temporal para algunos inquilinos, pero cuando obligas a que los alquileres se mantengan bajos, puede desalentar la inversión en alquileres y reducir la oferta de alquileres. Tampoco está dirigido a aquellos que más luchan. Eso no quiere decir que no se puedan poner algunos límites. El ACT ha tenido un límite en los aumentos de alquiler desde 2015, lo que impide que los alquileres aumenten en más del 10 por ciento por encima del componente de alquiler de la inflación en Canberra. La ciudad tiene la tasa de vacantes más alta de las capitales de Australia.

Ilustración de John Shakespeare.Crédito:

Sin embargo, lo que realmente necesitamos es una mayor oferta. Cuanto más de algo hay, más barato tiende a ser.

La zonificación, que desalienta el desarrollo y empeora la desigualdad al establecer límites de densidad, debe reducirse para permitir desarrollos de mayor densidad. Los gobiernos estatales o federales podrían alentar esto descontando el impuesto sobre la tierra para las comunidades que permitan una mayor densidad o proporcionando incentivos en efectivo a los consejos locales para que lo hagan.

El gobierno anunció recientemente un Fondo de Vivienda para el Futuro de Australia de 10.000 millones de dólares para financiar 30.000 viviendas sociales y asequibles. Pero eso es durante los próximos cinco años y solo si el fondo genera ganancias. Dado que el stock de viviendas sociales apenas ha crecido en dos décadas, hay espacio para más ambición.

Y aunque el tesorero Jim Chalmers también incluyó exenciones de impuestos para la inversión en viviendas construidas para alquilar en el presupuesto reciente, llevará tiempo ver más casas en el mercado.

La verdad es que, como muchas políticas del lado de la oferta, nos estamos poniendo al día. Los cambios de política deberían haber ocurrido hace años. La industria de la construcción ahora se está desmoronando bajo la presión de los aumentos de costos y la enorme demanda impulsada por el estímulo durante la pandemia. Las viviendas tardan años en construirse en el mejor de los casos.

Pero como he aprendido en mi propio piso caro, no importa lo desagradable que sea, es mejor empezar a destapar el desagüe tarde que nunca.

También hay formas más rápidas de aumentar la oferta. Alrededor de 250.000 alquileres a corto plazo se registraron en todo el país en septiembre del año pasado. El gobierno podría incentivar al menos algunas de esas viviendas para alojar inquilinos a largo plazo. En Sedona, Arizona, por ejemplo, el concejo municipal aprobó $240,000 en fondos para un programa piloto que ofrece estipendios a propietarios de alquileres a corto plazo que arriendan sus propiedades por al menos un año a un trabajador local. Puede que no cambie drásticamente el dial, pero una política similar aquí podría marcar la diferencia.

Y, por último, aunque los economistas apoyan casi universalmente el alejamiento del impuesto de timbre hacia el impuesto territorial, hemos tendido a rehuirlo o dar marcha atrás. Es un movimiento que ayudaría a asignar las viviendas limitadas que tenemos de manera más eficiente, alentando a las personas que no necesitan tanto espacio a reducir el tamaño, al tiempo que reduce la desigualdad.

Necesitamos arreglos inmediatos (si son inconvenientes) de limpieza de desagües, como proporcionar asistencia para el alquiler más alta e incentivos para llevar las viviendas existentes al mercado de alquiler. Y aunque puede llevar tiempo y dinero, nuestro mercado inmobiliario necesita cambios a más largo plazo, comenzando por relajar las restricciones de zonificación y alejarse del impuesto de timbre. Soy optimista de que los políticos encontrarán el coraje para actuar ahora y con ambición, y que algunas de estas cosas sucederán antes de que se arregle nuestro desagüe.

Millie Muroi es reportera de negocios para el Sydney Morning Herald y The Age.

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